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제목 권대중 명지대학교 부동산학과 교수 - 정부 분양가상한제 완화대책 효과 의문
날짜 | 2019-10-02글쓴이 | 이상미


정부 분양가상한제 완화대책 효과 의문
[권대중 명지대학교 부동산학과 교수]

2019.10.02 00:06:01
 

주택시장은 인허가 물량과 입주물량으로 예측할 수 있다. 인허가 물량은 늘어나도 정부 정책에 따라 건설사들이 사업을 연기하거나 포기할 수도 있기 때문에 입주물량으로 시장을 예측하는 것이 확실하다. 부동산114 발표 자료를 인용해 보면 2015년 박근혜정부 당시 부동산 3법 영향으로 재건축사업에서 초과이익환수제를 2017년 말까지 연기했으며 민간택지에 적용하던 분양가상한제를 전면 폐지하면서 부동산가격은 오르기 시작했다. 가격이 오르기 시작하면 공급은 늘어난다.

전국 아파트 입주물량은 2016년 30만656가구에서 2018년 45만8628가구로 증가하였다. 반면 올해에는 39만6398가구, 내년에는 32만6746가구, 2021년에는 21만6016가구로 감소가 예상된다. 왜 이렇게 연도별로 수급상황이 급격히 차이가 나는 것일까? 그것은 분명 정부의 주택정책에 따라 공급이 민감하게 반응하기 때문이다. 특히 주택가격이 지속적으로 오르고 있는 서울은 민간택지 분양가상한제가 폐지되었던 2015년부터 공급이 늘어나기 시작해 올해에는 4만2892가구로 정점을 찍고 내년에는 4만1512가구로 줄어들어 2021년에는 올해의 절반 수준인 2만644가구가 예상된다.

문제는 2021년 이후부터다. 2021년 전국과 서울의 입주물량은 올해의 절반 수준으로 예상된다. 이렇게 공급이 부족해지면 가격은 상승할 수밖에 없다. 지난 8월 6일 정부가 투기과열지구에서도 민간택지 분양가상한제를 적용할 수 있다고 발표한 이후 서울 집값은 지속적으로 상승하고 있다. 향후 주택공급이 부족할 것이라는 예상 때문에 가격이 오르고 있다.

반면 청약통장 가입자 수는 전체 인구의 절반가량인 2500만명을 돌파했다. 서울도 582만624명으로 집계되었으며 꾸준히 가입자는 증가하고 있다. 반면 서울의 주택공급은 일반분양분이 연간 1만가구 전후다. 그런데 민간택지 분양가상한제가 시행되면 기업과 정비사업조합의 이익 감소가 공급을 줄일 수 있기 때문에 벌써부터 청약과열조짐이 나타나고 있다.

이렇게 수요는 있는데 공급이 줄어들면 가격은 상승할 수밖에 없다. 특히 올해 말부터 2021년으로 가면서 서울·수도권 주택시장은 점점 공급 감소가 눈에 띄게 나타날 것이다. 또한 정부의 금리 인하 가능성과 함께 투자처를 잃은 시중 1000조원이 넘는 유동성자금은 향후 주택시장에 머물면서 가격 상승을 압박할 가능성이 크다. 여기에 민간택지 분양가상한제 여파로 신규 주택 공급이 감소하면서 하반기 서울·수도권지역 주택가격은 강보합세를 유지할 것이다. 청약시장은 분양가상한제 시행 이후에도 낮은 분양가 덕분에 지역별 차이는 있겠지만 인기지역을 중심으로 과열 현상이 나타날 것이다. 결국 정부의 부동산정책이 서울·수도권지역과 지방의 양극화를 가속시킬 것이며 서울지역 내에서도 역시 양극화는 가속될 것이다.

가격이 오른다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많아지는 것이다. 이 두 가지를 해결하지 않고 민간택지 분양가상한제처럼 공급을 축소시키는 정책, 가격을 억제하는 정책으로 시장을 안정화시키는 것은 역부족이다. 정부가 시장을 끌고 가는 정책은 결국 시장 앞에 무릎을 꿇게 된다. 정부가 이미 관리처분계획 인가까지 받은 재건축·재개발 단지에 분양가상한제 적용을 6개월간 유예해주기로 한 것은 그나마 다행이다. 그러나 일시적 시장 안정에는 기여하겠지만, 장기적인 근본적 대책은 못 된다.


<출처 : https://www.mk.co.kr/opinion/contributors/view/2019/10/787696/>


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