윤석열 대통령 당선인은 대선과정에서 주택을 250만호 이상 확실하게 공급하겠다고 약속했다. 주택공급의 목적은 주택시장 안정과 국민 주거수준 향상이다. 연간 50만호 정도에 해당하는 물량이기에 과다한 규모는 아니다. 그럼에도 불구하고 실현가능성에 대한 논란이 이어지고 있다.

그간의 인허가 물량을 기준으로 보면 충분히 공급할 수 있는 물량이다. 과거 10년간(2012~2021) 연평균 인허가 물량은 57.3만호였고, 착공 물량도 53.9만호에 이른다. 윤석열 당선인이 공약한 250만호가 어느 시점의 공급물량인지 밝히고 있지 않기 때문에 정확히 알 수 없지만, 인허가나 착공기준으로는 달성 가능한 물량이다. 다만 주택시장에 직접적으로 영향을 주는 분양기준으로 보면 250만호의 공급 달성은 요원하다. 그동안 분양을 통해 공급된 물량이 연간 35.9만호 수준에 불과하기 때문이다.

10년간 상황을 보면, 인허가 대비 착공률은 94.1%로 대부분의 물량이 착공으로 이어진다. 그러나 착공이 모두 분양물량으로 이어지는 것은 아니다. 시장상황에 따라 분양이 지연되는 경우도 있겠지만, 분양방식 이외의 건축허가 등과 같은 방식으로 주택이 시장에 공급되는 경우도 있기 때문이다.

과거 10년간 평균 공급물량 자료로 계산해 보면, 인허가 대비 분양률은 62.7%, 착공대비 분양률은 66.6%에 불과하다. 즉 인허가 물량의 약 40%정도는 분양이외의 다른 방식(건축허가)으로 시장에 공급되고 있는 것이다. 따라서 새 정부가 추진할 ‘주택공급계획’은 인허가 기준인지 분양기준인지 시점을 구체화해야 하며, 아파트인지 다가구인지 주택유형도 구체화할 필요가 있다.

새 정부는 수요에 부응하는 주택공급에 주력하면서 필요시 공공택지도 단계적으로 추가 개발할 것으로 전망된다. 뿐만 아니라 용적률 인센티브, 1기신도시, 재개발·재건축·리모델링 등 그동안 고려대상으로 의도적으로 배제되었던 개발 개념들이 본격적으로 전면에 배치될 것으로 보인다. 이와 더불어 국토와 도시를 아우르는 새로운 공간계획 개념으로 도심복합개발혁신지구, 역세권 콤팩트시트 등이 도입되면서 이와 연계된 주택공급 전략을 마련해갈 것으로 예상된다. 뿐만 아니라 새로운 광역교통망(GTX) 건설과의 연계성을 고려한 주택공급 전략도 강조할 것으로 보인다.

이러한 새 정부의 정책기조에 따라 주택공급정책 방향도 전환해야 한다. 우선, 주택물량 중심의 전통적인 주택공급계획 틀을 벗어나야 한다. 그리고 주택공급계획과 도시계획을 긴밀하게 연계하고 입체적인 공간관리 차원에서 접근해야 한다.

출처 : https://www.ekn.kr/web/view.php?>key=20220502010000147